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December 10, 2016
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Si la promotora no cumple lo que publicita, ¿se puede reclamar por publicidad engañosa?

Todos conocemos bocetos de publicidad de venta de nuevas construcciones, que se han usado para venderá las mismas y los consumidores han comprado en base a lo que la misma prometía. Un ejemplo basado en hechos reales:

 

Una publicidad de construcción de bloques de viviendas en la que figura la construcción de 3 fases de bloques en forma de U, sin que, en ningún lugar, aparezca en los folletos una cuarta fase que viene a cerrar la U, anulando las vistas y conformando la construcción, finalmente, una O en lugar de la U.

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Según criterio de la jurisprudencia mayor y menor los folletos, vídeos promocionales, vídeos web, así como las imágenes de publicidad de cada fase  forman  parte del contrato de compraventa.

Distintas sentencias judiciales recientes,  otorgan la razón a los consumidores que se encuentran que las características de las viviendas adquiridas, resultan distintas de las ofertadas en la publicidad que les aportaron en el momento de la compra y que fueron elementos clave para decidirse por la compra.

Las reclamaciones, se suelen, a veces, iniciar en los organismos de defensa del consumidor (como por ejemplo OCU), y cuyo soporte es la existencia de una publicidad falsa o engañosa y que, además, ha tenido un papel relevante para la decisión de adquisición de la vivienda por parte de los compradores.

Este tipo de incumplimientos, donde no se ha construido como se publicita, abunda en las compraventas de viviendas sobre plano.

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Dado que los contratos firmados y las memorias de calidades, habitualmente, son escuetos y con información poco precisa, estos se complementan  con folletos adjuntos donde se refleja cómo quedarán las viviendas una vez terminadas y ello se refleja en una fotografía virtual incluida en un  folleto publicitario, utilizado para la venta; de esta manera, la publicidad pasa a tomar un papel relevante en el proceso de toma de decisiones desde la perspectiva del comprador. Pero al recibir el inmueble, los compradores de las Primeras Fases, cotejan que existe una cuarta fase que está en cimentación o construcción pero que le tapará  la vista –y ésta, NO aparecía en el folleto facilitado.

Los folletos, y todos los elementos publicitarios empleados por los promotores son vinculantes al reclamar por el incumplimiento de las condiciones en la adquisición de la vivienda.

El folleto publicitario, no solo cumple una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta vinculante.

Si en las fotografías  aparecían vistas a la montaña y al mar –desde las casas-, éstas influyeron de manera decisiva en la compra.  Y no vale argumentar que las vistas al campo de golf, o a la montaña o al mar se incluían en el complejo, pero en su conjunto y no en cada fase o vivienda en particular.

En la reclamación judicial, la indemnización por parte de los promotores es uno de los resultados posibles de este tipo de litigios, cuando el objetivo del demandante es la cancelación del contrato. Esto sólo se da cuando no desea recibir el piso comprado. La indemnización puede ser la devolución del dinero pagado por el comprador, más los intereses, e incluir alguna suma en concepto de daños y perjuicios, así como las costas de todo el procedimiento en los tribunales.

Desde nuestro despacho de administración solemos recomendar no adquirir nunca viviendas sobre plano, buscar viviendas en edificios consolidados con al menos 10-15 años de construcción, donde todos los posibles defectos de la misma, ya han dado la cara y son perfectamente identificables y se encuentran ya subsanados o en vías de ello. Si a pesar de este consejo, nos enamoramos de una promoción y queremos adquirir esa promesa de futura construcción de una vivienda, deben tomar todas las precauciones posibles como una garantía de devolución en caso de incumplimiento de lo publicitado, por supuesto, de una manera gravosa para Vd. como comprador.

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