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No quiero ser presidente de mi comunidad

Ha tocado reunión de la comunidad.

Me he escaqueado de la misma y me he quedado tranquilamente en casa. Siempre van los mismos y se hace lo que ellos quieren. Mientras no me perjudiquen sus decisiones, me da igual.responsabilidad-presidente-comunidad

La sorpresa ha venido antes de acostarme, el gracioso de turno ha timbrado en mi portero automático para darme la agradable noticia; “Te ha tocado ser Presidente este año,…., JJJJJ,” ¡¡ Qué gracioso!!.

Madre mía, que marrón, ¿y que te tengo que hacer?. Mañana llamo al administrador y le digo que ni por asomo, que conmigo no cuenten, no tengo tiempo, mi trabajo, mi casa, mi familia, mi tiempo libre,…., voy a buscar por internet a ver de qué va esto y como escurro el bulto.

¿te suena todo esto? ¿te ha pasado alguna vez?

Lo cierto es que salvo que tengas un problema de salud o de traslado laboral fuera de España, no te va a librar del cargo ni el “tato”.

Las labores que conllevan el hecho de ser presidente tienen un grado de responsabilidad, desde estar pendiente de la empresa de servicios de mantenimiento integral de edificios y limpieza de nuestra comunidad, del estado de conservación y mantenimiento de la misma, del control del gasto,…, como de cualquier emergencia que pudiera surgir durante el mandato. Y claro, además de todo ello, también tenemos vida personal y profesional, la cual no debemos de descuidar, por lo que el hecho de la elección del cargo, suele resultar algo fastidiosa.

La Ley de la Propiedad Horizontal en su artículo 13 dispone que el nombramiento será obligatorio, por lo que la persona nombrada no puede negarse a desempeñar el cargo de Presidente sin más.

Sin bien es cierto, en el caso de imposibilidad, la persona electa puede dirigirse al Juzgado de Primera Instancia de su localidad para solicitar ser relevado, aunque mientras que el Juez dicte una resolución firme con la persona sustituta, debe de permanecer en el cargo.

Responsabilidades del Presidente de la Comunidadpresidente-comunidad

Es necesaria una protección jurídica del Presidente de la Comunidad para hacer frente a posibles reclamaciones durante el ejercicio de su cargo. Las responsabilidades del Presidente de la Comunidad son más serias de lo que pensamos, ya que es una actividad con cierto riesgo, por lo que no podría negarme a ser Presidente de la Comunidad, como dicta el régimen de acuerdos de los artículos 10 al 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

Los diferentes derechos que le aporta la LPH al Presidente, le generan paralelamente una serie de responsabilidades que debe cumplir, ejemplo:

– Debe de cumplir de forma diligente, aquellos mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios.
– Debe de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento integral de edificios y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de sus servicios e instalaciones comunes.
– Debe de dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el propietario de la exactitud de los datos.
– Puede y debe proponer a la Junta de Propietarios la iniciación del procedimiento monitorio contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad, y así un largo etc.
Responsabilidades del Presidente de la comunidad como representante legal
Cumplir con los mandatos ya comentados, en el artículo 13.3, actuar con diligencia y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, es totalmente obligatorio debido a su representación legal de la Comunidad.

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Puede exigirse la responsabilidad del Presidente de la comunidad cuando por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de sus funciones (tal como dijimos en el título de cómo negarme a ser Presidente de la Comunidad), que sea en perjuicio de la comunidad que representa o a los propietarios de la misma (no podría contratar de su mano el mantenimiento integral de edificios que no haya sido aprobada en Junta. Ver artículo sobre ello aquí). Dichos daños y perjuicios deben de ser acreditados por el perjudicado. En el caso de que el reclamante sea un copropietario, primero tiene que solicitar una convocatoria de Junta Extraordinaria y desarrollar el asunto en la misma; si se llegase al acuerdo de emprender acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no llega a consenso el acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación de manera personal.

En el caso de funciones relevantes como convocar Juntas, exigir el pago de los deudores que no pagan la comunidad, contratar servicios de mantenimiento integral de edificios, ejercitar las acciones judiciales que se acuerden, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la junta general.

Como guía general y redundando en algunas cuestiones ya comentadas anteriormente,

 

¿Cuáles son las obligaciones del Presidente a tenor de lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal?, de forma resumida son las siguientes:

  1. El Presidente, sin necesidad de llevar a la Junta la propuesta, tiene la capacidad para ordenar los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición por parte de la Administración del deber legal de conservación. No obstante, un Presidente no debe de abusar de este derecho comentado en el punto anterior y solo deberá utilizarlo cuando sea absolutamente necesario y urgente. Siempre conviene que la Junta ratifique en el menor tiempo posible la decisión del Presidente. Si se puede hacer una Junta antes de tomar la decisión, mejor porque así el Presidente estará respaldado por la Junta de Propietarios y no se le harán críticas por el posible abuso de derecho.
  2. El Presidente deberá supervisar que las obras que se realicen por parte de los propietarios en su vivienda que afecten a los elementos comunes de la Comunidad, no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o puedan perjudicar los derechos de otro propietario. (ejemplos: incorporar una ventana nueva, agrandar la existente, modificar la ventana sin tener en cuenta la estética del edificio, etc.). En este punto, si el Presidente observa irregularidades deberá inmediatamente notificar al Propietario, bien directamente, bien mediante correo certificado si fuera necesario para salvaguardar los interés de la Comunidad y ejercitar las acciones que en Derecho le correspondan.
  3. El Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quién realice actividades prohibidas en el inmueble (actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas), la inmediata cesación de los mismos. El Presidente previa autorización de la Junta de Propietarios, podrá entablar una acción de cesación que se tramitará a través de juicio ordinario. Actividades prohibidas por los Estatutos, Ley u Ordenanzas Municipales pueden ser como ejemplo: Dañosas: Almacenamiento de enseres e instalación de estanterías en una plaza de garaje. Molestas: Ruidos o vibraciones, gases, olores nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.  Insalubres: Actividades que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos perjudiciales para la salud humana, etc.
  4. El Presidente tiene la capacidad de firmar las certificaciones de estar al corriente de pago por un propietario. La petición de esta certificación por parte del propietario puede venir derivada de la venta de una propiedad. Pero el Presidente también tendrá la responsabilidad por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados en la misma y los posibles perjuicios causados por el retraso en la emisión del certificado.
  5. El Presidente tiene la capacidad de convocar las Juntas Ordinarias o Extraordinarias con los puntos del orden del día que considere más adecuados para los intereses de la Comunidad. En la Junta General Ordinaria siempre deberá incluir la aprobación de gastos anuales, la inclusión del Presupuesto y la renovación de cargos de la Junta de Gobierno.
  6. El Presidente deberá firmar el libro de actas al término de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
  7. El Presidente tiene la capacidad, si así lo acordase previamente la Junta de Propietarios, de exigir a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el  pago de la cuota, fondo de reserva y/o derrama que le corresponda. Esto podrá exigirlo judicialmente a través del Proceso Monitorio.
  8. El Presidente será participe como tal, representando a la Junta de Propietarios de su bloque o portal como miembro de la Junta de Propietarios de la Agrupación de Comunidades si la hubiera.

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Además de las referencias directas que hace la Ley de Propiedad Horizontal a la figura del Presidente también se debe considerar y tener en cuenta que al estar el Secretario-Administrador a sus órdenes deberá supervisar de una forma más o menos directa las actuaciones de este y por lo tanto deberá estar informado de las gestiones que este realiza como por ejemplo:

  • Cambios de propietarios en las viviendas. Si la vivienda se ha vendido a un particular o se ha producido un desahucio o una dación en pago.
  • Que se dé una inmediata y adecuada contestación a los propietarios de las quejas recibidas por parte de estos.
  • Que gastos se están produciendo mes a mes. Estudiar las desviaciones que se van produciendo y analizar el Presupuesto de gastos cara al año siguiente.
  • Estar informado de los cambios de legislación que se produce y que afecte a las Comunidades para hacer un plan de acción conjuntamente con el Secretario-Administrador y presentarlo a la Junta de Propietarios.
  • Supervisar la ejecución de los acuerdos adoptados en materia de obras comprobando a través de la cuenta corriente de la comunidad los pagos y cobros que se han ido realizando.
  • Supervisar el saldo de la cuenta corriente de la comunidad para verificar que las actuaciones que se están realizando tanto de ingresos como de cobros están en la línea de lo presupuestado y no hay desviaciones importantes.
  • Firmar aquellos contratos previamente aceptados por la Junta de Propietarios o la renovación de los contratos existentes. Ejemplo: Contrato del Seguro, de mantenimiento del ascensor, de la antena de TV y portero automático, etc.
  • Apoyar el trabajo del Administrador, buscando nuevos presupuestos que mejoren el servicio y la relación calidad/precio en la Comunidad sobre los ya existentes y promover el posible cambio a la Junta de Propietarios.

El Presidente como he dicho anteriormente es el órgano unipersonal más importante dentro de la Comunidad. La Ley pone a su disposición una serie de derechos pero también de obligaciones que debe cumplir. Las responsabilidades como han quedado reflejadas en este artículo son muchas y variadas, pero no nos debemos asustar si contamos con buenos profesionales a nuestro alrededor. El Secretario-Administrador, si es un buen profesional, nos quitará el trabajo de campo dejando que el Presidente solo tenga que decidir las actuaciones a realizar en cada caso. Dependiendo del volumen de la Comunidad puede ser interesante tener un Vicepresidente, para compartir con él las posibles decisiones a tomar e incluso una o varias comisiones que se nos ayuden para la materialización de las obras pendientes.

Desde aquí te recomendamos que contrates en la comunidad un buen administrador de fincas colegiado. Él te ayudará en todo lo que necesites y realizará por ti el 90% de tus funciones, limitándote a decidir sobre presupuestos, firmar reparaciones y comunicar por teléfono necesidades de la finca o de los copropietarios y vecinos que te hagan llegar. Si le pides consejo sobre como actuar en la comunidad, él te ayudará y solventará todos los problemas de la comunidad.

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